El derecho de desistimiento en la ley de arrendamientos urbanos

EL DERECHO DE DESISTIMIENTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Si bien es cierto que en nuestra oficina atendemos numerosas consultas relacionadas con arrendamientos urbanos (coloquialmente conocidos como alquileres), es indudable que una de las consultas más frecuentes versa sobre el desistimiento del contrato de alquiler. De ahí que hayamos decidido abordar dicho derecho a través de este artículo de opinión.

Por ello, cuando nos trasladan esta duda siempre respondemos lo mismo: si, pueden desistir del contrato de arrendamiento urbano, pero deben tener presente los siguientes elementos:

En primer lugar, el derecho de desistimiento está regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (a partir de ahora LAU) y es aplicable únicamente a los contratos de alquiler destinados a vivienda habitual. Ello no significa que no se puedan pactar estipulaciones similares en los contratos de local de negocio. Por otro lado, debemos mencionar que este artículo fue modificado por primera vez en el año 2013 tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013 y su contenido sigue vigente, dado que la reforma operada por el RDL 7/2019 no modificó el contenido de este artículo. Por tanto, el contenido aplicable a nuestros contratos dependerá del momento en que formalizamos el contrato de alquiler. En este caso, debemos atender a si nuestro contrato se formalizó con anterioridad al 5 de junio de 2013 o con posterioridad a dicha fecha.

SUPUESTO 1: CONTRATO DE ALQUILER FORMALIZADO CON ANTERIORIDAD AL 5 DE JUNIO DE 2013.

Si nuestro contrato se formalizó con anterioridad al 5 de junio de 2013, resulta de aplicación el contenido del artículo 11 de la LAU anterior a la reforma antes indicada. Dicho artículo indica lo siguiente:

“En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

En este supuesto, observamos que los requisitos para el ejercicio del desistimiento son 3:

1. Contrato superior a 5 años.
2. Que el contrato hubiera alcanzado el quinto año.
3. Aviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses del deseo de querer desistir del contrato.
4. Abono de la indemnización si la misma ha sido pactada.

A este derecho, se le podía aparejar una indemnización de una mensualidad de renta en vigor por cada año que le falte al contrato por cumplir y si los periodos son inferiores al año se deberá indemnizar con la parte proporcional. En este aspecto, es de vital importancia resaltar que, si dicha cláusula no ha sido pactada expresamente en el contrato, no dará lugar al derecho de indemnización.

SUPUESTO 2: CONTRATO FORMALIZADO DESPUÉS DEL 5 DE JUNIO DEL AÑO 2013.

En segundo lugar, si nuestro contrato es posterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (5 de junio de 2013), el contenido del artículo es el siguiente:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Como podemos observar, ya no se requiere que la duración del contrato sea superior a 5 años y que la vigencia del contrato haya llegado o superado esa anualidad. Por tanto, una vez transcurridos los 6 primeros meses de contrato, el inquilino podrá usar este derecho para resolver el contrato siempre y cuando avise como mínimo con un mes de antelación.

Así mismo, como en su anterior contenido, el artículo 11 de la LAU establece la posibilidad de pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir y, si es inferior al año, pues una indemnización proporcional a dicho periodo temporal.

En este supuesto, observamos que los requisitos para el ejercicio del desistimiento son 3:

1. Ejercicio de la acción tras 6 meses de vigencia del contrato.
2. Preaviso al arrendador con un mes de antelación (como mínimo).
3. Abono de la indemnización si ha sido pactada.

En conclusión, dependiendo del momento temporal en el que entró en vigor el contrato, será aplicable un contenido u otro. Por ejemplo:

Si formalizamos un contrato de alquiler en el año 2011 y la duración del contrato es de 1 año: no podremos desistir del contrato al ser su duración inferior a 5 años. No obstante, si el contrato de alquiler suscrito en dicha fecha tiene una duración pactada de 6 años y alcanzamos el quinto año de vigencia, si podremos ejercitar el derecho de desistimiento.

Como segundo supuesto, si el contrato de alquiler lo formalizamos en el año 2014: podremos desistir del contrato a los 6 meses con la obligación de pagar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por anualidad que reste por cumplir siempre y cuando esté estipulado en el contrato.

En este sentido, otra consulta frecuente es si el derecho de desistimiento es aplicable a las prórrogas voluntarias u obligatorias del contrato.  En primer término, debemos tener presente que el contrato se podrá someter a prorroga voluntaria una vez transcurrido el periodo pactado o la prórroga obligatoria, siendo este última aplicable si la duración pactada del contrato es inferior a 5 años (periodo de duración mínima en los contratos formalizados antes del 5 de junio de 2013) o 3 años (periodo de duración mínima en los contratos formalizados con posterioridad al 5 de junio de 2013), todo ello atendiendo al artículo 9 de la L.A.U. En cuanto a la prórroga voluntaria, una vez consumados los periodos pactados u obligatorios, las partes podrán consentir que el contrato siga vigente atendiendo a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU (en el caso de los contratos anteriores al 5 de junio de 2013 la prórroga será de 3 años y en los contratos formalizados con posterioridad a esta fecha, será de 1 año). Por tanto, no cabe duda de que se puede ejercitar dicho derecho en los periodos de prórroga siempre y cuando cumplamos con los requisitos del artículo 11: contrato de alquiler de duración pactada superior a 5 años que haya llegado al menos a su quinto año y, en los contratos formalizados con posterioridad a la reforma, se requiere que hubieran transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato, es decir, solo podríamos desistir del contrato a partir de su séptimo mes de vigencia.

No obstante, surge la duda de si el inquilino podría ejercitar el derecho de desistimiento en los contratos de alquiler formalizados con anterioridad al 5 de junio de 2013 cuando la duración pactada sea inferior a 5 años y el contrato haya llegado al quinto año por prórroga obligatoria. En este supuesto, atendiendo al artículo 11, no podríamos utilizar este derecho para desistir del contrato. Sin embargo, si sería aplicable el contenido del artículo 9 que nos permitiría resolver el contrato si el inquilino notifica al arrendador su voluntad de dar por finalizada su relación contractual. Para ello se requiere que la comunicación se efectúe con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

Otra cuestión controvertida es si la indemnización es aplicable a los periodos de prórroga obligatoria y voluntaria establecidos en la reforma operada en el año 2013. En este sentido, algunos juristas consideran que la indemnización solo abarca al periodo pactado y otros entienden que la misma abarca los periodos pactados y los periodos de prórroga. En nuestra opinión, la indemnización solo abarcaría los periodos pactados y no los periodos de prórroga. Por ejemplo: si el contrato de alquiler es de un año y tras concluir ese primer año entramos en el periodo de prórroga obligatoria recogida en el artículo 9 de la LAU (segundo año de contrato), si el inquilino desiste en ese segundo año, entendemos que no hay derecho a indemnización, dado que dicho periodo se encuentra fuera del periodo pactado en el contrato y ello porque el artículo 11 solo hace mención a que la indemnización será de una mensualidad de renta por año que reste por cumplir (años pactados). No obstante, como indicábamos, hay varias posturas sobre la aplicación de la indemnización en dichos periodos.

Por último, debemos tener presente que si el inquilino decide resolver el contrato antes de concluir el periodo de vigencia mínimo para acogerse al derecho de desistimiento (5 años en los contratos anteriores al 5 de junio de 2013 y 6 meses en los contratos posteriores) estará incumpliendo el contrato de alquiler y el arrendador podrá reclamar su cumplimiento por el procedimiento judicial correspondiente.